あなたは賃貸派ですか？購入派ですか？
住宅に関して賃貸がよいのか、それとも購入がよいのかは永遠の命題ですよね。
私は断然、購入派です。
賃貸にも、好きなタイミングで引越しができる、物件の設備であれば修理の負担をしなくてよい、などのメリットがあると思いますが、購入した場合はローンさえ返済すれば自分の資産になるというポイントが最大のメリットです。
今回は住宅の購入について、私の経験にもとずいた住宅購入のポイントをお伝えします。
ちなみに、すべて私の経験からの持論になるので、全ての人に当てはまる正解ではないです。
目次
目指すはセカンドハウス、もしくは不動産投資
私の現状をお話しすると、住宅は2つ保有しています。
1件目に購入した住宅のローンを完済し、2件目を購入しました。1件目は賃貸として貸し出し、不動産収入を計画しています。購入した2件目に家族で引越します。
もちろん、1件目を不動産収入目的とせず、セカンドハウスとしてもよいと思いますが、後述しますが、その場合2件目を購入する際は一般的な住宅ローンではなく、セカンドハウスローンとなりますのでお気をつけ下さい。
ちなみに私は特別な人間ではありません。どこにでもいる一般的な会社員です。
住宅購入は早い方がよい
私が初めて住宅購入したのは26歳のときでした。
住宅を購入する人は30代・40代が多く、平均年齢は40代前後となるそうなので、比較的若めの年齢での購入となります。
しかし、可能であればもっと早く購入した方がよいと思います。
私は2013年の冬に購入したのですが、2012年から2013年に渡る10ヶ月間、バックパッカーをした結果、いろいろ思うところがあり、当時の日本にあった結婚して子どもを産み車と家を購入しするのが理想的な人生という風潮に疑問を持つと共に、もっと賢くお得に人生おくれるのではないか？と思い始めたのがきっかけで、中古のマンションをリノベーションして購入しました。
どんな物件を購入し、どのようにローンを組むか
購入金額はリノベーション費用込で1600万円程、ローンは15年で組みました。
26歳で15年ローンなので41歳で完済し、その後は家族の状況によって住み続けるもよし、賃貸として貸し出して不動産収入を得るもよしと考えていました。
1件目で4000万円、35年ローンといった物件を購入すると、基本的にはその家に住み続けることになると思いますし、引越ししたくなっても中々難しいのではないでしょうか？
ながい人生、新婚で年齢も若めであるのであれば暮らしていく中で、自分にあった暮らし方が見えてくるでしょう。
できれば短めのローンで購入できる物件がよいと思います。
立地はそれなりに考えた方がよい
将来的に賃貸での不動産収入を考えるのであれば、それなりに立地は考えた方がよいでしょう。賃貸を計画した物件でも、立地が悪く、入居してもらえなかったらなんの意味もありません。以下のような立地がよいと考えます。
- 駅から近い
- 近隣にスーパーなど、生活に必要な店舗が近い
- 大通りから近く、交通の便がよい
中古マンションを購入する勇気
嫌われる勇気ではありません。中古のマンションを購入する勇気が必要です。
私が中古マンションを購入したのは26歳。
周りは結婚する人も多く(私も結婚していましたが)、結婚して新築戸建てを購入する人もいる中、中古マンションをリノベーションして購入し、ローンを早々に完済するという考えが正しい事を信じ、勇気をもって購入することが重要です。
バックパッカーを経験したこともあり、住み家(?)を替えることに抵抗がなく、住めれば生きていけるという価値観になっていたこともあります。また、人の目をあまり気にしない性格もあったのでしょう。
妻も一緒にバックパッカーしたため、考え方に相違はありませんでした。
(バックパッカーしていた時は結婚していない。)
理想は繰り上げ返済したい
私の場合、結果として繰り上げ返済で9年ほどで完済することができました。若くして住宅購入する=若くしてローン返済を始めるということになります。
若い=時間の経過と共に給与が上がる可能性が高いということになります。つまり、繰り上げ返済できる余裕ができる可能性が高いわけです。
もちろん、当初の返済期間通りに返済するのもよいでしょう。ただ、繰り上げ返済のメリットとして、繰り上げした分の利息を支払わなくてよくなるのです。
早々に住宅にかかる支出を抑えられ、利息も支払わなくてよくなる繰り上げ返済。積極的に活用したいところです。
できることであれば、1件目のローン完済は30代で済ませたいですね。1件目の物件をセカンドハウスか不動産収入目的で購入するのであれば、1件目のローン完済は早ければ早いほど、うまみも大きいです。
また、2件目を購入するとなると、終の棲家となる可能性が高いでしょう。そうなると1件目もよりも高額の物件を購入することになると思いますので、ローンの返済期間もながくなるはずです。
40代で35年ローンとなると完済時の年齢は75歳以上ということになります。
現実的ではないですよね。
1件目のローン完済時、次はどんな暮らしをしたいですか？
1件目に数年、もしくは十数年住んでいるとある程度、自分のライフスタイルが確立され、住宅に関する自分の理想や希望が出てくるでしょう。
もしかしたら、ローンを完済した1件目にずっと住み続けるという選択肢や、賃貸の方が向いているという結論になるかもしれません。
私の場合は、1件目のローンの完済時に子どもが1人、かつ妻が妊娠中でした。そうなると1件目の物件は手狭になると感じており、子どもの教育も力を入れたいという要望、戸建てへの憧れ、そして、以前から憧れていた都心から離れた落ち着いた土地での暮らしも、仕事がコロナ渦でのリモートワークとなり実現可能となったため、全ての条件をクリアした物件を購入することとなりました。
1件目の物件は賃貸で貸し出す予定です。
早めに購入に動き出した方がよい
2件目の物件の購入が確定している場合、1件目の物件のローン完済後、早々に2件目の物件を探しだした方がよいでしょう。
年収や信用情報にもよりますが、若い方がローンの審査に通過する可能性が高いと思われます。
また、子どもがいる場合は、子どもが小さいうちに引越しした方が、友達関係もスムーズに進むと思います。
1件目を賃貸で貸し出さず、セカンドハウスとして2件目を購入する場合
1件目、もしくは2件目をセカンドハウスとする場合、新しく物件を購入する際に組むローンは一般的な住宅ローンではなく、セカンドハウスローンというローンを組むことになると思います。
セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンより金利が高くなるようです。
私の場合は2件目の物件に家族で引越し、1件目は賃貸で貸し出すのでセカンドハウスローンには該当しませんでした。
まとめ
お話しさせて頂いたのは理想や希望の話しではありません。
実際に私が実現した話しです。
もう一度いいますが、私はどこにでもいる普通のサラリーマンです。
住宅購入しようと考えている方、住宅購入の予定はない若い方も是非、参考にしてください。
